PANDEMİNİN KİRA SÖZLEŞMESİNE ETKİSİ

I. MÜCBİR SEBEP VE GEÇİCİ İMKANSIZLIK KAPSAMINDA DEĞERLENDİRME

Mücbir sebep kapsamında değerlendirme yapmadan önce mücbir sebebin hukukumuzda nasıl nitelendirildiğine değinmek gerekir. Roma hukukundan beri varolagelmiş olan bu kavram, doktrinde sözleşme sorumluluğu bakımından genellikle şu şekilde tanımlanmaktadır: Mücbir sebep, borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır .

Meydana gelen deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır. Yine idare tarafından mücbir sebebin etkilerinin azaltılması amacıyla alınan tedbirler kapsamında faaliyetlerin durdurulması da mücbir sebep kapsamında değerlendirilmektedir. Mücbir sebep, borçlunun kusuru olmaksızın öngörülemeyen olaylar neticesinde ifayı imkansız hale getirdiğinden kural olarak borcu sona erdirir. Ancak meydana gelen mücbir sebebin geçici nitelikte olması ve tarafların bu geçici dönemde sözleşmeye bağlı kalmalarının sözleşmenin kuruluş amacına, hayatın olağan akışına ve dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmeyecek olması halinde ifa imkansızlığının oluşmadığını kabul etmek gerekir. Ayrıca TBK’nun 26. maddesinde sözleşme özgürlüğü ilkesine göre, kanunda öngörülen sınırlar arasında kalmak kaydıyla, taraflar arasında akdedilen sözleşmede mücbir sebep kabul edilebilecek haller açıkça gösterilerek sınırlandırılabilir veya mücbir sebep halinin meydana gelmesi ihtimalinde de sözleşmeye ilişkin yükümlülüklerin devam edeceği kararlaştırılabilir.

İfa imkansızlığı ile borcun sona erdiğinin kabul edilebilmesi için edimin ifasının sözleşmenin kurulmasından sonra imkansızlaşması gerekir. Sözleşmenin kurulmasından önce veya sözleşmenin kurulması sırasında edimin ifasının imkansızlaşması halinde sözleşmenin geçersizliğine ilişkin hükümlerin uygulanması gerekecektir. Edimin ifasının imkansızlığının objektif imkansızlık olarak kabul edilebilmesi yani sözleşmenin tarafı kim olursa olsun aynı imkansızlık durumunun oluşacağının kabul edilebilmesi gerekmektedir. Taraflardan birinden kaynaklanan imkansızlık hali sübjektif imkansızlık durumunu oluşturacaktır, sübjektif imkansızlık hali ise borcu sona erdirmeyecektir.

Edimin ifasının imkansız hale gelmesi durumunda, imkansızlaşan edim bakımından alacaklı konumunda bulunan taraf için ikame bir değerin ifası mümkün olabiliyorsa yine ifa imkansızlığının oluşmadığının ve borcun sona ermeyeceğinin kabulü gerekir.

A. KONUT VE İŞ YERİ KİRASI BAKIMINDAN DEĞERLENDİRME

1. Konut Kirası Bakımından

Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesinde yer alan düzenlemeye göre kira sözleşmeleri niteliği itibariyle kiracıya, kiralananın kullanılması ve ondan yararlanılması imkanı sağlarken, kiraya verene ise bu kullandırma ve yararlandırma karşılığında kiracıdan belirlenen bir bedeli talep etme imkanı sağlamaktadır. Kiracının, kiralananın kullanılması ve ondan yararlanılması imkanına sahip olabilmesi TBK’nun 301. Maddesinde kiraya verenin “Teslim Borcu” düzenlenmiştir. Teslim borcunun kapsamını, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda kiracıya teslim edilmesi ve sözleşme süresi boyunca kiralananın amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurulması oluşturur.

Koronavirüs salgınının konut kirasına ilişkin sözleşmelere etkisinin mücbir sebep oluşturup oluşturmayacağına dair değerlendirme yapılırken üzerinde durulması gereken önemli hususlardan biri, kiralananın amaçlanan kullanıma elverişli durumda olup olmadığının ve alınan tedbirler doğrultusunda bu edimin ifasının kiraya verenden mutlak ve kaçınılmaz ölçüde imkansızlaşıp imkansızlaşmadığının belirlenmesidir. Üzerinde durulması gereken diğer bir önemli husus ise kiralananın kullanılması ve ondan yararlanılması karşılığında kiracının sözleşme ile ödemesi kararlaştırılan kira bedelinin ödenmesinin kiracı bakımından güçleşmesinin mücbir sebep teşkil edip etmeyeceğinin belirlenmesidir.

Uygulamada daha sık karşılaşılan, kişilerin barınma temel ihtiyacını gidermek ve ikamet etmek maksadıyla akdettikleri alışılageldik konut kira sözleşmeleri bakımından bu pandeminin etkilerinin ifa imkansızlığı doğurma ihtimalinin diğer kira sözleşmelerine göre daha az olduğunu kabul etmek gerekir. Çünkü pandemi ile kiraya veren bakımından kiralananın kullanılması ve ondan yararlanılmasına elverişli durumda olmasına engel teşkil eden objektif bir imkansızlık söz konusu olmayacaktır. Kiracıya yüklenen temel borç olan kira bedelini ödeme yükümlülüğü bakımından ise bu borç bir para borcu olduğundan ve para borçlarında kural olarak ifa imkansızlığı olmayacağı kabul edildiğinden ifa imkansızlığının dolayısıyla borcu sona erme halinden söz edilemeyeceğinin kabulü gerekir.

Konut kirasında, kiracının pandemi nedeniyle işten çıkarılmış olmasının veya çalıştığı işyerinin ya da eğitim/öğretim gördüğü kurumun uzaktan çalışma sistemine geçmiş olması nedeniyle memleketinde kalacak olması ve konutu sınırlı olarak kullanacak olmasının veya bu salgın hastalığa yakalanmış olmasının edimin ifası için objektif ifa imkansızlığı durumu oluşturmayacağını kabul etmek gerekir. Çünkü TBK 324 uyarınca kiralananın kiracının kendisinden kaynaklanan sebeple kullanılmaması veya sınırlı kullanılması durumunda da kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir husus, kiralananın sözleşmeye uygun kullanım amacı olmalıdır. Şayet mücbir sebep nedeniyle kira sözleşmesinde ulaşılmak istenen amacın boşa çıkması veya elde edilmek istenen menfaatin ortadan kalkması halinde ifa imkansızlığından bahsedilebilecektir. Nitekim sözleşmeye uygun bir amaç (tatil, konser, spor müsabakası, seminer vb.) ile günlük veya sezonluk olarak kiralanan konut kira sözleşmesi bakımından ifa imkansızlığından söz edilebilecektir.

2. İş Yeri Kirası Bakımından

Koronavirüs salgının yayılmasının önüne geçmek amacıyla bir dönem ülkemizde sıkı tedbirler uygulanmıştır. Bunlardan biri 26.03.2020 Tarih ve 31080(Mükerrer) Resmi Gazete’de 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun yayınlanmıştır. Bu kanunun geçici 2. Maddesi iş yeri kiralarına ilişkin olup bu düzenleme “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” şeklindedir.

Bu düzenleme, çatılı/çatısız iş yeri ayrımı yapılmaksızın tüm iş yerleri bakımından uygulama alanı bulabilmektedir. Ancak kiracı bakımından koruyucu bu düzenlemede dikkat edilmesi gereken husus, kira bedeli ödeme yükümlülüğünün ortadan kaldırılmadığı sadece belirlenen tarihler arasında kira bedelinin ödenememesi nedeniyle sözleşmenin feshi ile tahliyesinin önüne geçilmek istendiğidir.

Bu düzenleme ile kiracı aleyhine borçlunun temerrüdü halindeki diğer hukuki sonuçların doğmasının önüne geçilemeyeceği dolayısıyla belirlenen tarihler arasında işleyen fakat ödenmeyen kira bedelleri bakımından temerrüt faizi istenebilmesinin ve sözleşmede varsa kira bedelinin vadesinde ödenmemesi nedeniyle gecikme cezası veya cezai şart istenilmesinin önünde engel bulunmadığı görülmektedir. Ancak kanaatimize göre, bu düzenleme ile pandemide maruz kaldığı ekonomik sorunlar nedeniyle kiracının yaklaşık dört aylık dönemde korunması amaçlandığından ve 15.03.2020 tarihli genelge ile birçok iş yeri bakımından faaliyetlerinin durdurulmasına ilişkin karar alınmış olduğu da göz önünde bulundurularak kira bedelinin ödenememesi durumunda işleyecek faiz bakımından da en azından bir sınırlama getirilmesi düzenlemenin amacına daha uygun düşerdi. Dünyada pandemi dönemindeki benzer iş yeri kirası bakımından koruyucu düzenlemelerde faiz yönünden ayrıca bir düzenlemeye gidilmemişse de İspanya’da büyük ölçekli kiracılar, şirketler veya toplu konut işletmesi olanlar dışında yapılan kiralama işlemlerinde, kira bedeli borcunun ertelenmesi zorunlu kabul edilmiş ve hiçbir şekilde dört ayı geçemeyecek bu erteleme döneminde ceza veya faiz uygulanmayacağı kabul edilmiştir. 

Diğer bir önemli düzenleme ise 15.03.2020 tarihli T.C. İçişleri Bakanlığı Genelgesi ile bazı iş yerlerinin faaliyetlerinin durdurulması yönünde karar alınmış ve bu genelge 81 ilin valiliğine gönderilmiştir. Genelge kapsamında tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dâhil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici süre ile durdurulmuştur.

Bu genelge doğrultusunda, faaliyetlerinin durdurulması yönünde karar alınmış iş yerleri bakımından kiralananın amaçlanan kullanıma elverişli durumda olduğunun kabul edilmesi muhtemel görünmemektedir. Bu durumda kiraya verenin kiralananı kullanıma hazır durumda bulundurma yükümlülüğünü yerine getirip getirmediğine ilişkin doktrinde farklı görüşler mevcuttur.

Bu görüşlerden biri, Genelge kapsamına giren iş yerlerinde, kiraya verenin kiralanan işyerini kullanıma elverişli olarak hazır bulundurmasının kendi kusurundan kaynaklanmayan  nedenle mümkün olmadığı bu nedenle kiralananda hukuki bir ayıbın varlığından söz edilebileceği böylece kiraya verenin ayıba karşı tekeffül sorumluluğundan bahsedilebilecektir.

Ayıp, kiralanan şeyde kiraya veren tarafından bildirilen veya dürüstlük kuralı uyarınca şeyde bulunması gereken (beklenen) niteliklerdeki eksiklik olarak tanımlanabilir. Ayıptan doğan sorumluluk, bir kusursuz sorumluluk halidir. Genelge kapsamına giren iş yerlerinin kullanıma hazır bulundurulamamasında ayıba karşı tekeffül hükümlerinin uygulanabileceğini savunan görüş de zaten bu kusursuz sorumluluk hali ile desteklenmektedir. Ancak bizim de katıldığımız bir görüşe göre, faaliyetlerin durdurulması nedeniyle kapalı tutulması gereken iş yerinin niteliklerinde salt bu gerekçeyle bir eksiklik bulunduğu değerlendirmesi ayıbın tanımına uyguna düşmemektedir. Kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna gidilebilmesi için borcun gereği gibi ifa edilmemesi yani kötü ifasından söz edilebilmesi beklenilmektedir.

Genelge kapsamına giren iş yerlerinin kiraya veren tarafından kullanıma hazır bulundurulamamasında kabul gören görüşlerden biri de ifa imkansızlığıdır. Bu görüşe göre, kiraya verenin kusuru olmaksızın sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen objektif imkansızlık hali nedeniyle TBK’nun 136. Madde hükmü uyarınca kiraya veren, kiralananı kullanıma elverişli şekilde bulundurma borcunun ifasından kurtulacak, kiracı ise kira bedelinin ödeme yükümlülüğünden kurtulmuş olacak ve şayet daha önce kira bedelini ödemiş ise bu bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteme hakkına sahip olacaktır. Ancak bu görüşün kabulü halinde TBK 136. Madde uyarınca borcun sona ermesi ile birlikte sözleşme de sona erecektir, geçici sürenin dolması ve genelgenin uygulanmasının son bulması ile kiraya veren ile kiracı eğer hala birlikte kira sözleşmesi akdetmek arzusu içinde ise yeni bir kira sözleşmesinin akdedilmesi gerekecektir. Ayrıca bu dönemde kiracının kiralanana ilişkin yan giderlerden (elektrik faturası, su faturası, aidat gibi) sorumluluğunun da devam edeceği göz önünde bulundurulduğunda TBK 136 kapsamında ifa imkansızlığına ilişkin hükümlerin uygulanmasının iş yeri kira sözleşmelerinin amacına ve niteliğine uygun olmadığı düşünülmektedir. Üçüncü ve bizim de katıldığımız diğer görüş ise, pandeminin ve dolayısıyla idare tarafından genelge kapsamında alınan bu tedbirin geçici nitelikte olacağının kabulü gerektiği böylece iş yerinin kiraya hazır bir şekilde sunulsa da idarenin kararı nedeniyle kiracı tarafından kullanılarak, kiralanandan yararlanamamasının geçici bir imkansızlık hali oluşturduğunun kabul edilmesi gerektiği şeklindedir. Geçici imkansızlık hali, kanunda borca aykırılık halleri arasında sayılmadığından bu durumun varlığında imkansızlık hükümleri ile borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlerin uygulanması gerekecektir. Bu geçici imkansızlık hali süresi içerisinde kiracının da kira bedeli ödemek durumunda olmadığı kanaatindeyiz. Çünkü kiralanan kullanıma elverişli durumda bulundurulmadığından kısmi imkansızlık sonucunun doğacağını kabul etmek gerekir.

Doktrinde bu durumda TBK 97. Madde uyarınca ödemezlik definin ileri sürülebileceğine dair bir görüş mevcut olsa da burada kiraya veren tarafından, kiralananın kullanıma elverişli olarak kiracıya tesliminden kaçınılması, kiracının zilyetliğine aktif bir saldırı davranışı söz konusu olmadığından ve kullanıma elverişli bulundurma borcu, kira bedelinin ödenmesi borcundan daha önce ifa edilmeye uygun nitelikte olduğundan ödemezlik definin ileri sürülmesinin duruma uygun olmadığı ve ifanın imkansızlığına ilişkin hükümlerin uygulanmasının bekleneceği görüşündeyiz.

Ayrıca kiracının bu dönemde kiralanandan yararlanamaması nedeniyle yoksun kalınan karını, bu sonucun doğmasında kusuru bulunmayan kiraya verenden isteyemeyeceğini de belirtmek gerekir. Geçici imkansızlık durumunun ne kadar süreceği belirsiz ise TMK’nun 2/1 maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı çerçevesinde akde tahammül süresinin aşılması veya aşılacağının anlaşılması halinde kiraya veren tarafından sözleşmenin feshi hakkının kullanılabileceğinin kabulü gerekir.

Genelge çerçevesinde öncelikle bazı iş yerlerinin faaliyetleri tamamen durdurulmuş, daha sonra zamanla kademeli olarak belirli saat ve süreler veya müşteri sayıları ile sınırlandırma tedbirine başvurulmuştur. Burada genelge kapsamında kalan iş yerleri bakımından küresel salgından doğrudan etkilendiğini ispat sorunu ile karşılaşılmayacaksa da genelge kapsamında yer almadığı halde, seyahat ve sokağa çıkma kısıtlamaları ile genelge kapsamında yer alan iş yerlerinin faaliyetlerinin durmuş olmasının yansımaları nedeniyle kira bedelini ödemesi güçleşmiş olan iş yeri kiracısının buradaki hukuki imkanlardan yararlanabilmesi için küresel salgından olumsuz etkilendiğini ispat etmesi gerekecektir.

B. ÜRÜN KİRASI BAKIMINDAN DEĞERLENDİRME

Türk Borçlar Kanunu’nunda kira sözleşmeleri bakımından “mücbir sebep” kavramına yalnızca ürün kirasına ilişkin bölümde değinilmiştir. Sözleşme sorumluluğunda, kanun koyucunun esas aldığı terim, mücbir sebebin aksine imkânsızlık terimidir. Ürün kirası bakımından ise TBK’nun 363. Maddesinde yer alan düzenlemeye göre, tarımsal bir taşınmazın verimi olağanüstü felaket veya doğal olaylar neticesinde azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir indirim talep edebilecektir. Bu kapsamda ürün kiraları bakımından ifa imkansızlığı yerine aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hükümlerin uygulama alanı bulacağını söylemek mümkündür.

İş yeri kiralarına doğrudan ürün kirasına ilişkin düzenlemelerin uygulanabilmesi mümkün görünmemekte ise de alışveriş merkezlerinde kiralanan iş yerlerinin kira bedelinin kimi zaman ciro bedeli üzerinden kararlaştırıldığı görüldüğünden buradaki kira ilişkisinin ürün kirası olarak değerlendirilebileceği yönünde doktrinde görüşler mevcuttur. Ciro bedeli üzerinden yapılan sözleşmelerde, kira bedeli iş yerinin aylık cirosunun belirli bir oranı üzerinden belirlenmektedir. Alışveriş merkezinin kapalı olduğu ve dolayısıyla iş yerinin faaliyette bulunamadığı dönemde işyeri ciro yapamayacağından bu görüşe göre TBK madde 363 göndermesi ile kira bedelinden orantılı indirime gidilebilecektir.11

II. AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ KAPSAMINDA DEĞERLENDİRME

Aşırı ifa güçlüğü, TBK’nun 138. Maddesinde düzenlenmiştir ve bu düzenlemeye göre, sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen, borçludan kaynaklanmayan olağanüstü bir durum, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek biçimde borçlu aleyhine değiştirir ise, borçlu henüz borcunu ifa etmemiş olursa ya da ifanın aşırı güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutmak kaydı ile ifada bulunursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Öncelikle kira sözleşmeleri niteliği itibariyle her iki tarafa borç yükleyen sürekli edimli sözleşmelerden olduğundan burada kural olarak sözleşmeden dönme hakkı yerine fesih hakkının kullanılabileceğinin kabulü gerekecektir. Aşırı ifa güçlüğü, ahde vefa (pacta sund servanda) ilkesinin bir istisnası olarak karşımıza çıkmaktadır. Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin yasal düzenleme ile yasa koyucu, her iki tarafın ortak çıkarları doğrultusunda ortaya çıkabilecek güçlüklere duyarlı olunması ve tarafların öngördüğü denge bozulunca denkleştirici adalet gereği tarafların arasındaki dengenin yeniden inşasını amaçlamaktadır.

A. Kira İlişkisinin Sürdürülme İradesinin Mevcut Olması Halinde

Pandeminin iş yeri kira sözleşmesine olumsuz etkilerinin kiracı bakımından bir ifa imkansızlığına neden olduğunun kabul edilemeyeceği ve kiracının kira bedelini ödemeye devam etmek durumunda kaldığı veya kiracının kira ilişkisini ayakta tutmak istediği koşullarının mevcut olması halinde kiracı, kira sözleşmesinin TBK 138. Maddesi uyarınca uyarlanmasını talep edebilecektir. Ancak burada öncelikli amacın dostane çözümler bulunması, bu şekilde çözüm bulunamadığı takdirde son çare (ultima ratio) olarak ilgili yasal düzenleme uyarınca talepte bulunulması olduğu gözden kaçırılmamalıdır.

1. Sözleşmenin Uyarlanmasını Talep Etme Hakkı ve Koşulları

Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hükümlerin uygulama imkanı bulabilmesi için TBK 138. maddesinde düzenlenen belirli koşulların oluşması gerekmektedir. Bu hükme göre uyarlama yapılabilmesi için sözleşme kurulurken taraflarca öngörülemeyen, öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması, bu durumun edimler arasındaki dengeyi bozması ve edimin ifa edilmemiş veya borçlu tarafından aşırı ifa güçlüğünden doğan haklar saklı tutularak ifa edilmiş olması gerekir.

Burada sözleşmenin uyarlanmasının talep edilebilmesi için öncelikle beklenmeyen hal teorisine değinmek gerekir. Buna göre, borçlu şayet aynı şartlardaki makul bir kişinin gösterdiği özeni göstererek gerekli tüm tedbirleri almasına rağmen sözleşmenin ihlali sonucunun doğacak olması beklenmeyen hal durumunu açıklayacaktır. Beklenmeyen hal kavramının mücbir sebepten farkı, mücbir sebebin dışarıdan kaynaklanıyor olması ve mutlak kaçınılmazlık durumu teşkil etmesidir. Beklenmeyen hal durumu ise ham maddenin veya iş gücünün azalması gibi iç nedenlerden de kaynaklanması mümkündür. Ayrıca uyarlamanın talep edilebilmesi için edimler arasındaki dengenin sözleşme rizikosu ile katlanılması bekleneni aşacak ölçüde, borçlunun aleyhine açık bir orantısızlık hali İle bozulmuş olması beklenilmektedir. Son olarak düzenlemeden anlaşıldığı üzere ya edimin henüz ifa edilmemiş olması ya da uyarlama talebinde bulunulabilmesi için haklar saklı tutulmuş olarak ihtirazı kayıt konulmak suretiyle ifada bulunma mecburiyetinde kalınmış olması gerekmektedir.

Uygulamada konut kiraları bakımından pandeminin etkileri nedeniyle kira sözleşmesinin uyarlanması pek muhtemel görünmemektedir. Çünkü konut kirası bakımından ifa imkansızlığına ilişkin bölümde de bahsettiğimiz üzere, kiracının ekonomik durumunun pandemi nedeniyle kötüleşmesi, gelirinin azalması, işten çıkarılması ve konutu sınırlı olarak kullanması veya kullanmaması kira sözleşmesinin uyarlanmasına gerekçe teşkil etmemektedir. Değinilmesi gereken bir diğer husus, belirli süreli ve kısa süreli kira sözleşmeleri bakımından uyarlama talep edilip edilemeyeceği hususudur. Doktrinde bu bakımından bir görüş birliği olmamakla birlikte bizim görüşümüz uyarlama için aranan öngörülmezlik koşulunun belirli veya kısa süreli kira sözleşmelerinin niteliğine uygun olmadığından bu koşulun sağlanamayacağı ve normal koşullarda uyarlama talep edilmesinin uygun olmayacağı şeklindedir. Burada belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından TBK 347/1 uyarınca sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmak kaydıyla kira sözleşmesi sona erdirilebilecektir. Ancak belirli süreli kira sözleşmelerinde uyarlama talebinde bulunulması halinde somut olay özelinde ayrı değerlendirme yapılmasında fayda olacaktır.

Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde uyarlama kaydı varsa kanunun emredici hükümlerine, ahlaka ve kamu düzenine aykırı düşmediği sürece sözleşme serbestisi ilkesi gereğince sözleşmede yer alan uyarlama kaydına göre uyarlama yapılabilir. Kira sözleşmesinin mahkeme aracılığıyla uyarlanmasının talep edilmesi sözleşmede uyarlamaya ilişkin kaydın bulunmaması, uyarlama kaydı bulunsa da bu uyarlamanın ne şekilde yapılacağına dair düzenlemeye yer verilmemiş olması veya sözleşmede yer alan uyarlama kaydının kanunun emredici hükümleri, ahlaka ve kamu düzenine aykırı olması halinde mümkündür.

a. Uyarlamada Uygulanacak Hükümler, İndirim Oranı ve Sürenin Belirlenmesi

TBK’nun 138. Maddesinde yer alan aşırı ifa güçlüğüne ilişkin düzenleme nedeniyle kira sözleşmesinin mahkemece uyarlanmasının borçlu tarafından talep edilmesi durumunda üzerinde durulması gereken önemli noktalardan biri, borçlunun ekonomik durumunun doğru bir şekilde tespit edilebilmesidir. Burada mahkemece yapılması gereken, borçlunun pandemi öncesi ve sonrasındaki gelir/gider tablolarının bilirkişilerce incelenmesini sağlamaktır. Yapılacak bu değerlendirmede tacir olan kiracılar bakımından ticari defterler incelenerek, faaliyete ara verilip verilmediğinin, ara verildiyse bunun ne kadar sürdüğünün ve bu sürede günlük kar marjının ne kadar düştüğünün tespiti önem arz etmektedir.14 Faaliyetleri sınırlandırılan iş yerleri bakımından da benzer incelemeleri yapmak ve faaliyetin sınırlandırıldığı dönemde günlük kar marjının ne kadar etkilendiğini tespit etmek yerinde olacaktır. Hakim tarafından dürüstlük kuralı çerçevesinde tarafların menfaat dengeleri gözetilerek ve mali durumları dikkate alınarak yapılacak değerlendirmede, dar anlamda sadece edimin konusunun yükseltilmesi, düşürülmesi, ifa yeri ve zamanının değiştirilmesi şeklinde ortaya çıkabileceği gibi geniş anlamda hâkimin sözleşmenin tamamlanması, yorumlanması, değişen koşullara uyarlanması şeklinde de karşımıza çıkabilir.

İş yeri kira sözleşmelerinde uyarlamanın talep edilmesi halinde, ürün kirası için TBK 363. Maddesinde olağanüstü felaket ve doğal olaylar neticesinde kira bedelinde orantılı indirim talep edilebilmesine ilişkin düzenlemenin doğrudan uygulanması mümkün görünmese de kıyasen uygulanması mümkündür. Ayrıca ürün kirasına ilişkin bölümde de değindiğimiz üzere kira bedelinin ciro üzerinden hesaplandığı iş yerleri bakımından ürün kirasına ilişkin hükümlerin uygulama imkanı bulacağına dair öğretide görüşler mevcuttur. Burada kıyasen uygulanmanın faydası, ciro üzerinden hesaplanan kira bedelinin peşin olarak ödenmiş olduğu durumlarda görülecektir. Çünkü böylece kiracı, önceki döneme bakılarak hesaplanmış ciro bedeli üzerinden peşin olarak ödemiş olduğu kira bedelinin uyarlanması ile ödemiş olduğu kira bedelinin bir kısmını uyarlama aracılığı ile iade alabilecektir.

Alışveriş merkezleri gibi birden fazla iş yerinin bir arada bulunduğu yerlerde iş yerlerinin ortak olarak ödemekte oldukları temizlik, elektrik, su, ısınma, reklam, pazarlama, yönetim gibi gider kalemleri bakımından iş yerlerinin faaliyetleri durdurulduğu ya da sınırlandırıldığı takdirde uyarlama yoluna gidilebilir ancak güvenlik gider kalemi bakımından niteliği itibariyle uyarlama talep edilmesi yerinde olmayacaktır.

Böylece pandeminin tek başına uyarlama nedeni teşkil etmediğini, her somut olaya göre ayrı ayrı değerlendirme yapılması gerektiğini ve uyarlamanın nasıl yapılacağı konusunda hakimin takdir yetkisinin bulunduğunu söylemek mümkündür. Ancak hakimin uyarlama talebi kapsamında koyduğu sözleşme ile uyumlu olmalı, gerekirse taksitler halinde bedel ödenmesine karar verilebilmeli veya alınan tedbirler ve salgının etkileri ortadan kalkıncaya kadar kira bedelinde indirim yapılabilmelidir. Uyarlama talebi neticesinde uygulamada çoğunlukla kira bedelinde uyarlama yapılsa da kiraya verene yan borçlar yüklenmesi, kira bedelinin bir süre ödenmemesi, vadenin veya kira sözleşmesi süresinin de ötelenmesi mümkündür.

Basına da yansıyarak uygulamada rastlanan ilk uyuşmazlıkta, Bursa’nın Nilüfer ilçesinde 01.01.2020 tarihinde aylık 23.000,00 TL kira ile 8 yıl süreli olarak restaurant olarak kiralanan iş yerinin pandemi sürecinde alınan tedbirler kapsamında faaliyetlerinin durma noktasına gelmesi ve kira bedelinin ödenemeyeceği duruma gelinmesi ile salgının geçerli olduğu dönem boyunca iş yeri kirasının 11.500,00 TL olarak ödenmesi konusunda ihtiyati tedbir kararı verilmesi talep edilmiştir.

Yerel mahkemece talebin reddine karar verilmiştir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nde yapılan istinaf incelemesinde, kiranın uyarlanması talep edildiğinde mahkemece salgının ve alınan tedbirlerin bizzat kiracı üzerindeki etkilerinin değerlendirilmesi, olumsuz duruma kiraya verenin sebep olmadığı da göz önünde bulundurularak oluşan yükün, sözleşmenin her iki tarafı üzerine dağıtılacak şekilde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasının benimsenmesi gerektiği görüşüyle, davacının 01.01.2020 tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu kiralananın aylık kirasının taleple bağlı kalınarak 01.05.2020 tarihinden itibaren işleyen henüz ödenmemiş kiraların ve bu karar tarihinden itibaren işleyecek kiraların aylık 11.500,00 TL olarak ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir konulmasına tutar itibariyle kesin olarak karar verilmiştir.

İş yeri kira sözleşmelerinde, sözleşmenin feshinin de uyarlama çerçevesinde talep edilebilmesi mümkün görünmektedir. Böylece kiracı uyarlamanın bir şekli olarak sözleşmenin feshini ve önemli sebeple kira sözleşmesinin olağanüstü feshini talep edebilecektir. Sözleşmenin feshini talep eden kiracı yönünden önemli sebeple kira sözleşmesinin olağanüstü feshini talep etmektense uyarlamanın bir şekli olarak sözleşmenin feshinin talep edilmesi hukuki sonuçları itibariyle menfaatine daha uygun nitelikte olacaktır.

2. Kiralananda Hukuki Ayıp Nedeniyle Bedel İndirimi Talep Etme Hakkı ve Koşulları

Türk Borçlar Kanunu’nun 305. Maddesine göre, kiralanan sonradan ayıplı hale gelirse, kiracı ayıbın giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini kiraya verenden isteyebilir. Burada kiracıya seçimlik haklar sunulmuş olup ilgili madde fıkrasının ikinci cümlesine göre zararın giderilmesinin talep edilmesi diğer seçimlik hakların kullanılmasına engel teşkil etmeyecektir.

Burada üzerinde durulması gereken husus pandemi döneminde alınan tedbirler ve genelgeler kapsamında kiralananın kullanıma elverişli şekilde bulundurulamamasının, kiralananda sonradan ayıplı hale gelmiş olduğu olduğu olarak yorumlanmasının mümkün olup olmadığıdır. Öncelikle belirtmek gerekir ki, ayıp hükümlerine dayanarak seçimlik hakların kullanılabilmesi için kiraya verenin kusuru aranmaz. Ancak burada kanaatimize göre kiracının faaliyet alanının sözleşmede belirtilmediği veya kiraya verenin faaliyet alanı konusunda bilgi sahibi olmadığı hallerde, kiraya veren yönünden borca aykırı davranışın olmadığı kabul edilmelidir. Burada o iş yerinin kullanıma elverişli durumda bulundurulamamasının nedeni kiralananın niteliklerinde mevcut bir eksiklikten değil, o iş yerinin faaliyet alanından kaynaklanmaktadır. Kiracının faaliyet alanı genelge kapsamında sayılan faaliyet alanlarından olmasa idi kiralananın kullanılmaya elverişli durumda olduğunun kabul edilmesi mümkün olacak ve kiralananın kira bedeli ödeme borcu devam edecekti.

Ancak öğretide ağırlıkta olan görüşe göre iş yerinin genelge kapsamında tamamen veya kısmen kapatılması durumunda kiralananda sonradan hukuki ayıp olduğu kabul edilmektedir. Burada kiraya verenin TBK 306. Hükmü gereği ayıbın giderilmesini sağlama imkanı bulunmadığından kiracı ayıbın giderilmesi için kiraya verene süre tanımadan fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilecektir. Burada kiracı ile kiraya veren arasında daha önce sorumsuzluk anlaşması yapılmış olması, konut ve iş yeri kiraları bakımından anlam ifade etmeyecek, ayıp devam ettiği sürece kiraya verenin sorumluluğuna gidilebilecektir.

B. Kira İlişkisinin Sona Erdirilmek İstenmesi Halinde

1. Olağanüstü Fesih Hakkı ve Koşulları

TBK’nun 331. Maddesinde yer alan “Olağanüstü Fesih” başlığının “Önemli sebepler” alt başlıklı bölümünde yer alan düzenlemeye göre taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Bu düzenlemeye göre taraflar üç aylık fesih bildirim süresine uymak kaydıyla olağanüstü fesih yoluna başvurabilir.

Ancak burada 6353 sayılı kanunun 53 maddesinde düzenlenen geçici 2. Maddesi doğrultusunda, tarafları TTK’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuk tüzel kişileri olan iş yeri kiraları bakımından bu düzenlemenin 01.07.2020 tarihinden önce uygulanma imkanının bulunmadığını da belirtmek gerekir. Çünkü bu geçici maddeye göre sayılan kişilerin iş yeri kiraları bakımından TBK m. 331 hükmü 1.7.2012 tarihinden 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmayacaktır. Bu sözleşmeler bakımından sözleşmede duruma ilişkin özel düzenleme yoksa 818 sayılı eski Borçlar Kanunun 264 maddesinin uygulanması mümkün olacaktır. Kanunun 264. Maddesindeki düzenleme, TBK 331. Madde düzenlemesinden farklı olarak kira sözleşmesinin çekilmez hale geldiği gerekçesiyle sözleşmeyi feshetmek isteyen tarafın tam bir tazminat vermek ve yasal bildirim sürelerine uymak kaydıyla sözleşmeyi feshetmesine imkan tanıdığı için tekrar etmek gerekir ki, uyarlama aracılığı ile sözleşmenin feshedilmesinin talep edilmesi menfaatlere daha uygun olacaktır. Ancak 01.07.2020 tarihinden itibaren kira sözleşmesinin çekilmez hale geldiği durumunun ve bunun etkilerinin devam ediyor olması halinde kira sözleşmesi olağanüstü fesih yolu ile feshedilebilecektir.

Bu küresel salgının ve alınan tedbirlerin kira sözleşmesinin tarafları bakımından kira ilişkisini kiraya veren bakımından da çekilmez hale getirdiği durumlar söz konusu olabilir. Ancak burada da 7226 sayılı Kanun’un geçici 2. Maddesi uyarınca 01.03.2020 tarihi ile 30.06.2020 tarihleri arasında iş yeri kira bedelini ödeyemeyen kiracı aleyhine kira sözleşmesinin feshi ve tahliyenin istenemeyeceğini hatırlamak gerekir. Bu dönemde kiraya veren tarafından kiralananın tahliyesi için kiracıya gönderilen ihtarlar da haklı ihtar niteliği taşımayacağından bu ihtarlara dayanarak da tahliye davası açılamayacaktır. Ancak bu dönemde kiracının kira bedeli ödeme borcu devam ettiği gibi vadesi gelmiş ve ödemediği kira bedelleri bakımından temerrüt faizi işleyecektir. Kiraya verenin bu dönem için temerrüt faizini aşan bir zararı olursa ispat etmek kaydıyla buna ilişkin talepte bulunması da mümkün görünmektedir.

TBK’nun 331. Maddesindeki düzenlemeye göre hakim, durum ve koşulları göz önünde bulundurarak olağanüstü feshin parasal sonuçlarını karara bağlayacaktır. Burada kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesinde tarafların kusurunun bulunmadığı, küresel salgının öngörülmeyen önemli sebep olarak bu sonucun doğmasına neden olduğu değerlendirilebilecektir. İlgili kanun hükmünün yalnızca genelge kapsamındaki iş yerleri bakımından değil, koşulları oluştuğu takdirde konut ve diğer iş yeri kiralarında da uygulama alanı bulabileceğini söylemek mümkündür.

SONUÇ

Hazırlamış olduğumuz bu çalışmada 2020 yılının başından itibaren bir yıldan daha uzun süre boyunca tüm dünyayı etkisi altına almış Koronavirüs pandemisinin kira sözleşmeleri üzerine etkileri incelenmiştir. Hastalığın yayılmasının önüne geçmek amacıyla alınan tedbirler, seyahat ve sokağa çıkma kısıtlamaları nedeniyle iş ve faaliyetleri durma noktasına gelerek ekonomik zarara uğramış gerçek ve tüzel kişiler bakımından, kira ilişkilerinin yürütülmesinde dostane çözümlerin ve kira sözleşmelerinin yetersiz kaldığı noktada, hukuk sistemi içerisinde menfaatler dengesi gözetilerek ilişkinin ayakta kalmasının nasıl sağlanabileceği, buna ilişkin hukuki imkanların neler olabileceği üzerinde durulmak istenilmiştir.

Hukuk sistemlerinin geliştiği ilk tarihlerden bu yana dünya çapında bu kadar hızlı yayılım gösteren, hızlı bir seyir ile ölümle neticelenebilen bilinen bir küresel salgın olmadığından ülkelerin yasal mevzuatları, hukuki kaynakları ve yürürlükteki sözleşmeleri de bu hastalığa hazırlıksız yakalanmıştır.

Bu olağanüstü sonuçları olan küresel salgının hukuki bakımdan mücbir sebep olarak nitelendirilebileceğini bu nedenle söylemek mümkündür. Ancak kira ilişkisi bakımından bu salgının hukuki anlamda etki doğurabilmesi için tarafların kira ilişkisinin ve kiralananın kullanım amacının salgından etkilendiğini söyleyebilmek gerekir. Kira ilişkisinin ve kiralananın kullanım amacına elverişli biçimde kullanılmasının salgından, alınan idari tedbirlerden etkilendiği söylenebiliyor ise, öncelikle taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde bu duruma ilişkin bir düzenleme mevcut ise yasal düzenlemeler çerçevesinde sözleşme serbestisi ilkesi gereği öncelikle bu düzenlemelerin dikkate alınması gerekecektir. İş yeri kira sözleşmeleri bakımından çatılı/çatısız iş yeri ayrımına gidilmeksizin sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde kira sözleşmesi ayakta tutulmak isteniyor ise TBK 138. Maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” başlığı altında düzenlenen hükme dayanarak kiracı sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir, ürün kirası bakımından ise TBK 363. Maddesinde düzenlenen olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim talep edilebilir. Bu hükmün kıyasen iş yeri kirasına ilişkin uyuşmazlıklarda da uygulanabildiği görülmektedir.

Uyarlamanın koşulları, şekli ve süresine çalışmada ayrıntılı olarak yer verilmeye çalışılmış olup uyarlamanın sadece kira bedelinden indirim olarak anlaşılmaması gerektiği, kira süresi ile vadelerin ötelenmesi, kiraya verene yan borçlar yüklemesi gibi hakimin takdirinde durum ve koşullar ile sözleşmenin bütününe uygun esnek çözümler üretilebileceği unutulmamalıdır.

Öğretide bir görüşe göre genelge kapsamında faaliyetleri durdurulan veya sınırlandırılan iş yerleri bakımından TBK 305. Maddesi gereğince kiralananda sonradan meydana gelen hukuki ayıp olduğu, kiracının kira bedelinde orantılı indirim talep etme veya kira sözleşmesini feshetme hakkının bulunduğu da kabul edilmektedir.

Kira sözleşmesinin devamının taraflar için çekilmez hale geldiği durumlarda, TBK 331. Maddesinde yer alan düzenleme ile olağanüstü fesih yoluna gidilmesi mümkündür. Ancak çalışmada detaylıca açıklandığı üzere TBK 331. Maddesine göre kira sözleşmesini feshedilmesindense uyarlama aracılığı ile sözleşmenin feshini talep etmek hukuki sonuçları itibariyle menfaatler dengesine daha uygun düşecektir. Elbette belirli süreli kira sözleşmeleri TBK 347/1 hükümlerine göre sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmak kaydıyla kiracı tarafından feshedilebilecektir, belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından ise TBK 347/2 uyarınca kiracı tarafından her zaman kiraya veren tarafından ise on yıl geçtikten sonra yasal bildirim sürelerine uymak kaydıyla sözleşmenin sona erdirilebileceği unutulmamalıdır.