KİRAYA VERENİN İHTİYACI NEDENİYLE KİRALANAN KONUTUN TAHLİYESİNİN ŞARTLARI

I. KONUT İHTİYACI VE TESPİTİ

A. KONUT VE İHTİYAÇ KAVRAMLARI

1. Konut Kavramı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde yer alan “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” hükmü ile konutunu kiralayan kişinin konut ihtiyacı duyması halinde ilgili fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyarak tahliye davası açabileceği düzenlenmiştir.

6570 sayılı mülga kanunda konut terimi yerine mesken terimi kullanılmış olup doktrinde konut teriminden anlaşılması gerekenin ikametgah adresi olduğunu savunan görüşler ile birlikte mutlak bir yerleşme amacı olmasa da devamlılık arz edecek şekilde dönem dönem oturulan yerin de konut olarak değerlendirilmesi gerektiğini savunan görüşler mevcuttur. Bazı durumlarda bir otel odası, kulübe, yazlık olarak nitelendirilen yerlerin de konut olarak kabul edilebilmesi mümkündür. Sonraki bölümlerde detaylı olarak inceleneceği üzere kiraya verenin, eşyalarını korumak üzere veya yazlık ihtiyacını gidermek üzere kiralanan konuta ihtiyaç duyması halinde tahliye kararı verilebildiğinden Yargıtay kararları bakımından da konuttan anlaşılması gerekenin mutlak bir ikametgah adresi olmadığını söylemek mümkün olacaktır.

2. İhtiyaç Kavramı

Sözlük karşılığıyla gereksinim olarak ifade edilen ihtiyaç kavramı, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri bakımından, kiralanana gerçek, samimi, zorunlu bir gereksinim durumunun gerçekleşmiş olması olarak da ifade edilebilir. İhtiyaca ilişkin bu özel kriterler nedeniyle ihtiyacın tespiti her somut durumda ayrı değerlendirme yapılmasını gerektirir.

Gereksinim nedeniyle açılan tahliye davasında, ihtiyaç iddiasında bulunan kiraya verenin bu iddiasını ispatlaması gerekecektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde yer alan düzenlemeye göre ihtiyaç iddiasının kiraya veren tarafından ispatlanması durumunda kira sözleşmesine uygun davransa bile kiracının, kiralananı tahliye etmesi gerekebilecektir. Kiracının ise, kiraya verenin bu ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını her türlü delille ispat etmesi mümkündür.

B. KONUT İHTİYACININ TESPİTİ

1. İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması

Kiraya verenin, kiracıyı ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirebilmesi için öncelikle bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Kiraya verenin bu ihtiyacını her türlü delille ispat etmesi mümkündür. Kiraya verenin, kiralanana ihtiyaç duyduğuna dair en önemli karinelerden biri kiraya verenin de başka bir konutta kiracı olarak oturmasıdır. Yargıtay’ın bir kararında, kiraya verenin başka bir konutta kiracı olarak oturmasının, ihtiyacının varlığının tespiti açısından yeterli olduğu, kiraya verenin ayrıca tahliye tehdidi altında olmasına gerek olmadığı değerlendirilmiştir.

Kiraya verenin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açabilmesi için ihtiyacının doğmuş olması gerekir. Doğması kesin olmayan veya doğma ihtimali olmayan bir konut ihtiyacı için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmaması gerekir. Kiraya verenin, birden fazla konutunun olması kiraya verenin, gereksinim nedeniyle tahliye istemesine engel değildir. Ancak kiraya verenin, birden fazla konutu varken neden o konutun tahliyesini istemek zorunda kaldığını samimi bir şekilde ispat etmesi gerekecektir. Örneğin, doktrinde kiraya verenin oturduğu konutun çevresinin gürültülü olduğu gerekçesiyle kiralananın tahliyesini isteyemeyeceği ancak kiraya verenin sürekli uyku bozukluğunun olması veya sessiz ortamda çalışmasını gerektiren işinin olması halinde, gürültü nedeniyle ihtiyacının gerçek ve samimi değerlendirilebileceğine dair bir görüş mevcut olduğu gibi aynı zamanda kiraya verenin manevi ihtiyaçlarının da gözetilmesi gerektiği, kiraya verenin deniz manzaralı olan konutuna taşınmak istemesinin de gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul edilmesi gerektiğini savunan görüş de mevcuttur.

Kiraya verenin oturmakta bulunduğu yerin konut ihtiyacını karşılayamaması, kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmesini gerektirmesi gibi durumlarda da kiraya verenin konut ihtiyacının gerçek ve samimi olduğundan söz edilebilecektir. Kiraya verenin, suni bir tahliye sebebi göstermek suretiyle kiracının kira bedelini artırmasını sağlamak veya kiralananı boşaltıp daha yüksek bedelle kiraya vermek maksadını gizlediği durumlarda tahliye isteği, ihtiyaç gerçek ve samimi olmadığından reddedilmelidir. Yargıtay’ın bir kararında, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının yargılama sürecinde bir yandan kiralananın satışı için çaba göstermekte olan davacı kira verenin iyiniyetli kabul edilemeyeceği, bu durumda gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaçtan söz edilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Kiraya veren, kiralanan üzerinde tek başına malik olabileceği gibi kiralanan üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyete sahip olabilir. Aynı zamanda kiraya verenin malik olması da zorunlu değildir. Kiraya veren, intifa hakkı veya oturma hakkı sahibi olabileceği gibi alt kiraya veren kiracı veya kuru mülkiyete sahip kişi olabilir. Dolayısıyla malik olmayan kiraya veren de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir.

2. İhtiyacın Gerçekleşmiş Olması ve Devamlılık Arz Etmesi

Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesinin talep edilebilmesi için ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olmasının yanısıra ihtiyacın oluşmuş olması ve devamlılık arz etmesi gerekir. Yargıtay’ın bir kararında, devamlılık arz etmeyen bir geçici ihtiyaç, tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi için uzun bir vade olan ihtiyacın da tahliye sebebi yapılamayacağı, dava tarihinde mevcut olması gereken ihtiyacın yargılama boyunca da devam etmesi gerektiği vurgulanmıştır. İhtiyacın devamlılığı ile kastedilen tüm yıla yayılması yada sürekli olması değilse de belirli bir süre için devam etmesidir. Ancak Yargıtay’ın bir kararında, oğlu stajyer avukat olan kiraya verenin, kiralananı oğluna büro olarak tahsis edeceklerini bildirdiği ancak yargılama sürecinde davacının oğlunun kısa dönem askerliğe gittiğinin bildirilmesi nedeniyle bu hususun araştırılarak ihtiyaç iddiasının değerlendirilmesi gerektiği yönünde hüküm kurulmuştur.

II. KONUT İHTİYACININ VARLIĞINA İŞARET EDEN ÖZEL DURUMLAR

A. GERÇEK KİŞİLER BAKIMINDAN

İhtiyaçları nedeniyle kiralananın tahliyesinin istenebileceği kişiler mülga 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da daha sınırlı gösterilmişti. Bu kanuna göre, kiraya verenin kendisi yada eşi ve çocuklarının ihtiyaçları nedeniyle tahliye talebinde bulunabiliyordu. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda mülga kanundaki düzenlemeye ilaveten “kiraya verenin üstsoyu, altsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler” eklenilmek suretiyle bu kapsamla genişletilmiştir. Kanunda “kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” şeklinde sayılmak suretiyle kiralanana ihtiyacı tahliye gerekçesi olabilecek kişiler sınırlandırılarak gösterildiğinden bu kişiler dışında tanıdıkların gereksinimi nedeniyle tahliye talebinde bulunulamaz16.

Mülga kanunda yer alan “çocukları” düzenlemesinin aksine 6098 sayılı kanunda “altsoy” kavramının kullanılması nedeniyle yalnızca çocuklar değil, torunlar ve torun çocukları da bu kapsama girer. Evlatlık da altsoy sayılır. Üstsoy kavramının içerisine de anne, baba, anneanne/babaane, dede girer. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kişilerin, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 364. Maddesine göre belirlenmesi gerekir. Buna göre kiraya verenin nafaka vermesinin gerektiği kardeşleri, bakma yükümlülüğünün olduğu yeğenleri de bu kapsam içerisine girer. Ancak bu durumda tahliye talep edilebilmesi için nafaka talep eden kardeşin konutunun bulunmaması, haline münasip konut kiralayamayacak durumda olması ve yoksulluğa düşecek olması koşullarının bulunması beklenir.

1. Kiraya Verenin Kendisinin Konut İhtiyacı

a. Kiraya Verenin Kirada Oturması

Önceki bölümlerde de değinildiği üzere, kiraya verenin, başka bir konutta kirada oturuyor olması, kiraya verenin kiralanana ihtiyaç duyduğuna karine teşkil etmektedir. Burada kiraya verenin oturduğu konutun, kiralanan konuttan daha elverişli yada elverişsiz durumda olması da önem arz etmeyecektir. Kiraya veren kendi konutunda oturmaya hak sahibi olduğundan kirada oturmaya zorlanamayacaktır. Bu durumda kiraya verenin kirada oturduğu konutta tahliye tehdidinin bulunup bulunmamasının, kiraya verenin kirada oturduğu konutta düşük ücrette veya bedelsiz oturmasının bir önemi yoktur. Yargıtay bir kararında, lojmanda düşük kira bedeli ödeyen kiraya verenin ihtiyacını zorunlu bir ihtiyaç olarak görmemişse de sonraki yıllarda bu kararından dönmüştür.

b. Kiraya Verenin Başkasının Yanında Oturması

Kiraya verenin, kirada oturmasının yanısıra kira bedeli vermeden bir başkasının yanında oturması durumunda da kiralananın tahliyesinin istenebileceği kabul görmektedir. Burada da amaçlanan, kiraya verenin kendi konutunda oturma hakkının korunmasıdır. Kiraya verenin birlikte oturduğu kişilerle geçimsizlik yaşaması veya iyi geçiniyor olmasının bu ihtiyaç üzerinde etkisi olmayacaktır. Aynı zamanda kiraya verenin başkalarıyla birlikte oturduğu evin, kiralanan evden daha geniş yada daha üstün nitelikte olması da önem arz etmeyecektir.

Kiraya verenin anne/babasının, çocuğunun, kardeşinin, bir arkadaşının veya bir akrabasının evinde oturuyor olması ihtiyaç nedeni olarak görülebilir. Evli bir çiftin ayrılığa veya boşanmaya karar vermesi durumunda eşlerden birinin ihtiyacı da ispat edilebildiği takdirde tahliye nedeni olabilecektir. Yargıtay kararlarında ihtiyaç sahibi kişinin reşit olma koşulu aranmakta olup bazı yargıtay kararlarında bu şarta ek olarak ihtiyaç sahibi kişinin aynı zamanda konutun giderlerini karşılayabilecek ekonomik durumunun olması koşulunun sağlanması öngörülmektedir. Ancak kiraya verenin çocuğunun konut ihtiyacını ileri sürerek kiralananın tahliyesini talep etmesi durumunda hem kiraya veren hem de çocuk yönünde değerlendirme yapmak gerekecektir. Bu durumda yalnızca çocuğun mali gücü değerlendirilmemeli, kiraya verenin her iki konutun da harcamalarını karşılayabilecek mali durumda olması koşulu gözetilmelidir23.

c. Kiraya Verenin Sağlık Durumunun Kiralanana Geçmesini Gerektirmesi

Sağlık durumu nedeniyle kiralananın bulunduğu yere yerleşen veya oraya yerleşmesi gereken kiraya verenin ihtiyacı da gerçek, samimi ve zorunlu kabul edilebilir. Kalp hastası veya yürüme engelli veya yaşlı bir kiraya veren, asansörsüz bir apartmanın üst katında oturuyorken kiralanan asansörlü bir apartmanda yada apartmanın alt katlarında yer alıyorsa, ortada gerçek bir tahliye sebebinin bulunduğundan söz edilebilecektir. Kiraya veren, bu durumda tahliye istemiyle açacağı davada iddiasını sağlık raporuyla ispat edebilecektir. Yargıtay bir kararında, kiraya verenin oğlunun sağlık sorunları nedeniyle sürekli doktor kontrolünde olması gerektiği ihtiyacına dayanarak açılmış kiralananın tahliyesi istemli davada, kiraya verenin oğlunun rahatsızlığının ne olduğu, sürekli doktor kontrolü gerekip gerekmediği hususlarında rapor alınması gerektiği görüşüyle yerel mahkeme kararını bozmuştur. Yargıtay kararları tedavinin süreklilik arz etmemesi durumunda ihtiyacı zorunlu kabul etmemektedir.

d. Kiralananın Fiziki, Ekonomik ve Konum Bakımdan Daha Elverişli Olması

Kiraya veren oturmakta olduğu konutun, kiralanan konuta kıyasla fiziki, ekonomik ve konum bakımından daha elverişsiz durumda olduğunu ispat edebildiği takdirde kiralananın tahliyesini isteyebilecektir. Örneğin kiraya veren kişinin evlenmesi, çocuklarının büyümesi nedeniyle oturmakta olduğu evin küçük gelmesi, kiralananın kiraya verenin işyerine ya da çocuklarının eğitim gördüğü okula yakın olması, kiraya verenin sobalı evde oturuyorken kaloriferli kiralanana taşınmak ihtiyacı, kiraya verenin oturduğu konutun giderlerini karşılamakta zorluk çekmesi, daha az masraflı kiralanana ihtiyacın gerçek ve samimi olması, kiralananın daha emniyetli ve güvenli bir bölgede bulunması durumunda kiralananın tahliyesi istenebilecektir. Ancak kiraya verenin kendi oturduğu taşınmazın daha çok kira geliri getireceği gerekçesiyle tahliye talebi kabul edilemez. Çünkü bu durumda kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve zorunlu olduğundan söz edilemeyecektir.

e. Kiraya Verenin Eşya Koymaya Yönelik İhtiyacı

Kiraya verenin kimi zaman oturduğu konuttan daha iyi koşullarda yararlanabilmesi için kiralanana ihtiyacı olabilir. Örneğin, kiralananı depo, garaj, odunluk olarak kullanmak istemesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye nedeni olarak kabul edilebilir ancak kiracısını tahliye etmek isteyen kiraya verenin sırf bu amaçla ihtiyacı olmadığı halde abartılı biçimde eşya satın alarak kiralanan taşınmazı depo olarak kullanmak istediği gerekçesiyle tahliye isteminde, ihtiyacının gerçek ve samimi olmaması nedeniyle red kararı verilmesi gerekir

f. Kiraya Verenin İl Dışında veya Yurt Dışında Bulunması

Kiraya verenin işi veya başka bir nedenle kiralananın bulunduğu il dışında ya da yurt dışında ikamet ediyor olması ve kiralananın bulunduğu yere memleketi olduğu için, orada yakınları bulunduğu için tatil, ziyaret veya ihtiyaçlarını giderme maksadıyla geldiğinde barınma ihtiyacı Yargıtay kararlarında samimi görülmüştür. Bu halde yurt dışında çalıştığı halde emeklilik döneminde kesin dönüş yapan kiraya verenin ya da yurt dışında çalışıyorken yıllık izinlerinde yurda gelen ve kalabilecek yeri olmayan kiraya verenle ihtiyacı samimi, gerçek ve zorunlu görülmektedir. Benzer şekilde memuriyeti nedeniyle il dışında çalışan ve emeklilik döneminde memleketine dönen ya da tatillerde memleketine giden kiraya verenin gerçekten konuta ihtiyaç duyduğu anlaşılabiliyorsa bu durumu tahliye nedeni olabilecektir. Doktrinde kiraya verenin bu gerekçeyle tahliye isteminde bulunabilme hakkı, kiraya verenin kendisine ait evde kalma ihtiyacıyla bağlantılı mülkiyet hakkının, kiracılık hakkından üstün tutulmasıyla karşılık bulmaktadır.

Nitekim Yargıtay’ın bir kararında, yurt dışında yaşadığı halde yılın belli dönemlerinde köydeki babasını ziyaret eden evli ve 6 çocuklu kiraya verenin, geldikleri zamanlarda babasının evinde kalmaları için evin nüfuslarına göre küçük olduğu, otel gibi bir yerde masraflı olacağı gerekçesiyle tahliye isteminde kiraya verenin ihtiyacı samimi, gerçek ve zorunlu görülmüştür. Ancak ilerleyen yıllarda Yargıtay verdiği başka bir kararda yurt dışında çalışan ve henüz yurda kesin dönüş yapmamış kiraya verenin geleceğe dair doğmamış ihtiyacının tahliye nedeni yapılamayacağını kabul etmiştir.

g. Kiraya Verenin Yazlık İhtiyacının Bulunması

Uygulamada kişilerin yazlık konut ihtiyacı da konut ihtiyacının devamı olarak görülmektedir. Ancak kiraya veren bakımından bu kapsamda konut ihtiyacının kabul görebilmesi için kira ilişkisinin yazlık olarak kurulmuş olması ve konutun projesinin mimari bakımdan da yazlık olarak kullanılmaya elverişli olması gerekmektedir. Yargıtay bir kararında, kanunda öngörülen ihtiyacın devamlılık arz eden ihtiyaç olduğunu, geçici ihtiyacın tahliye nedeni kabul edilemeyeceğini ancak yazlık ihtiyacının yaşam biçim olarak sürekli konut ihtiyacının devamı niteliğinde kabul edilebileceğine dair hüküm kurmuştur.

2. Kiraya Verenin Eşinin Konut İhtiyacı

Türk Medeni Kanunu’nun 197. Maddesinde yer alan eşlerin ayrı yaşama hakkına ilişkin düzenlemeye dayanarak, kiraya verenin eşinin, ortak hayatları nedeniyle kişiliğinin, huzurunun, ekonomik güvenliğinin ciddi şekilde tehlikeye düşmesi durumunda ayrı yaşama kararı verilmesi durumunda, kiraya veren eşinin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunabilecektir. Ancak buradaki “eş” kavramından Türk Medeni Kanunu hükümlerine uygun biçimde resmi nikahla kurulan evlilik akdinin tarafı olan eş anlaşılmalıdır. Dini nikahlı veya gayri resmi nikahlı eş bakımından böyle bir hakkın tanınması durumunda pek tabi suistimale açık bir durum söz konusu olacaktır. Bu kapsamda boşanmanın gerçekleşmesi durumunda da eski eşin konut ihtiyacının karşılanması için tahliye talep edilemeyeceği kabul edilmelidir. Ancak boşanma davası bakımından yargılama devam ederken eşlerin ayrı konutta yaşamayı isteme hakkına sahip oldukları kabul edilmektedir.

3. Kiraya Verenin Altsoyu, Üstsoyu ve Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişilerin Konut İhtiyacı

6098 sayılı TBK’nin 350. Maddesinde yer alan düzenleme ile 6570 sayılı mülga GKHK’nin 7. Maddesinden farklı olarak “çocuklar” yerine altsoy kavramı kullanılmış ve böylece kapsama torunlar ve torun çocukları da dahil edilmiştir. Ayrıca kapsama “üstsoy” ve “kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” de dahil edilerek anne, baba, büyükanne, büyükbaba ile TMK 364. Madde kapsamında aranan nafaka koşullarının sağlanması ile kardeşlerin ihtiyacı nedeniyle şartları oluştuğunda tahliye sebebinin olabileceği kabul edilmiştir. Ancak burada nafaka talep eden bakımından yoksulluğa düşecek olması, kardeşin konutunun bulunmaması, haline uygun konut kiralayacak ekonomik gücünün olmaması koşullarının sağlanıp sağlanmadığına bakılacaktır ama bunun dışında ayrıca geçimini sağlayacak mali gücünün olmaması koşulunun da aranmaması gerekmektedir. Doktrinde kiraya verenin evlatlığının “alt soy” kavramı kapsamında değerlendirilebileceği ancak üvey evlatların ve üvey evlat çocuklarının alt soy ilişkisi içinde kabul edilemeyeceği değerlendirilmektedir.

B. TÜZEL KİŞİLER BAKIMINDAN

Konutunu kiraya veren kişinin, gerçek kişi olabilmesi gibi tüzel kişi de olması mümkündür. Hatta bu tüzel kişi, özel hukuk tüzel kişisi olabileceği gibi kamu tüzel kişisi de olabilir. Ancak doktrinde, tüzel kişinin konut ihtiyacı hariç tutularak yalnızca işyeri ihtiyacı için tahliye talebinde bulunabileceği yönündeki görüş ağırlıktadır. Bu görüş, tüzel kişilerin yapıları gereği eş ve çocuklarının bulunamayacağı, kendilerinin ihtiyacının da ancak işyeri ihtiyacı şeklinde olabileceğiyle de açıklanmaktadır. Bu nedenle tüzel kişi ortağının ya da personelinin ihtiyacı nedeniyle tüzel kişi tahliye isteminde bulunamayacaksa da tüzel kişinin ortağı, ihtiyaç duyuyorsa kendi adına tahliye davası açabilecektir

İKİNCİ BÖLÜM

KONUT İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVALARI HÜKÜM VE SONUÇLARI

I. KONUT İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVALARI

A. GENEL OLARAK

Konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesinin istenebilmesi için dava açılması gerekmektedir, dava açılmaksızın kira akdinin bu nedene dayalı olarak sona erdirilmesi mümkün değildir. Doktrinde bizim de katıldığımız ağırlıklı görüşe göre, bu durumda kira ilişkisi hakim kararı ile sona ereceğinden bozucu yenilik doğan bir karar olarak değerlendirilse de bir kısım yazarın görüşüne göre mahkemenin buradaki kararı tespit niteliğindedir.

1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira uyuşmazlıkları nedeniyle açılacak davalarda görevli mahkeme, HMK 4. maddesinde düzenlenmiştir. Buradaki düzenlemeye göre İİK 269. Ve 272 vd. maddelerinde belirtilen ilamsız icra ile tahliye hariç, kira uyuşmazlığından doğan davaların görülmesinde sulh hukuk mahkemeleri görevli olacaktır. 6100 sayılı HMK’nin 6. Maddesinde yer alan genel yetki kuralı, kiralananın tahliyesi için açılacak davalarda da kullanılabilecektir. Ayrıca HMK 10. Maddesi uyarınca sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkili kabul edilebilecektir. Kira sözleşmesinin ifa edileceği yer kural olarak taşınmazın bulunduğu yer olacaktır. Kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise HMK 17. Maddesine dayanarak yetki sözleşmesiyle bir veya daha fazla mahkemenin yetkili kabul edilebilmesi de mümkündür.

2. Davanın Tarafları

6098 sayılı TBK 350. maddesine göre kiraya verenin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceği ve kiraya verenin malik sıfatının bulunmasının gerekmediğine önceki bölümlerde de değinilmiştir. Kiraya veren dolayısıyla davacı, intifa hakkı veya oturma hakkı sahibi olabileceği gibi, alt kiraya veren kiracı da olabilir. Kiraya veren gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi olabilir. Kiraya veren bir kişi olabileceği gibi, el birliği veya paylı mülkiyete sahip maliklerden de oluşabilir.

Öğretide kiraya veren sıfatı bulunmayan maliklerin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açıp açamayacakları hususu tartışmalıdır. Bir kısım yazar, kiraya veren sıfatı bulunmayan maliklerin bu davayı açamayacaklarını savunurken, bizim de katıldığımız bir kısım yazar kiraya veren sıfatı olmayan maliklerin de ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesini isteyebileceklerini savunmaktadır. Kanaatimizce mülkiyet hakkının üstün bir hak olması nedeniyle kiraya veren sıfatını taşımayan malikin samimi, gerçek ve zorunlu ihtiyacı karşısında kiralananın tahliyesini isteme hakkının olduğu kabul edilmelidir. Açılan bu tahliye davasında davalı, kiracı olacaktır. Ancak bir konutta birden fazla kiracının aynı anda oturuyor olması da mümkündür. Burada tahliye davasının bölünemez niteliği gereği, tüm kiracılar zorunlu dava arkadaşı olarak davalı sıfatına haiz olacaklardır.

B. DAVA AÇMA SÜRESİ VE DAVA AÇMA SÜRESİNİN UZAMASI

Kiraya verenin konut ihtiyacına dayanan tahliye davası, 6098 sayılı TBK’nin 350. Maddesinin ikinci fıkrasına göre, belirli kira sözleşmeleri bakımından sözleşmenin sona erme tarihinden, belirsiz kira sözleşmelerinde ise genel hükümlere göre tespit edilecek sona erme tarihinden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır. Yargıtay kararlarında bu bir aylık sürenin kamu düzeninden görülerek hakim tarafından re’sen dikkate alınması gerektiği kabul edilmiştir.

Süre kaçırıldıktan sonra açılacak tahliye davası ancak gelecek dönemin sonu için etkili olabilecektir. Kiraya verenin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarname göndermesi gerekli değildir. Ancak kiraya veren, kiracıya, süre sona ermeden önce ihtiyaç nedeniyle kiralananda oturmak veya kiralananı kullanmak istediğini ihtaren bildirirse, bir aylık tahliye davası süresi geçtikten sonra da dava açabilecektir. Bu durumda dava açma süresi bir kira yılı uzamış olmaktadır.

Kiracıların birden fazla olması durumunda, ihtarda bulunulmuş olması nedeniyle bir aylık sürenin sonrasında da dava açılabilmesi için, tahliyenin bölünmezliği nedeniyle ihtarın bütün kiracılara yapılması gerekecektir. Kiraya veren, kira ilişkisi sona erdikten sonraki ilk aya ait kira bedelini ihtirazi kayıt ileri sürmeden alırsa ve TBK 353. Maddesi kapsamında yazılı bildirimde bulunmamışsa tahliye davası açamayacaktır ancak kira bedeli ihtirazi kayıt ileri sürerek almışsa veya TBK 353. madde kapsamında yazılı bildirimde bulunmuşsa dava açma hakkı saklı kalacaktır.

II. TAHLİYE DAVASININ SONUÇLARI

A. TAHLİYE DAVASININ REDDEDİLMESİ

Kiraya verenin konut ihtiyacına dayanarak açılan tahliye istemli davalarda, kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi, zorunlu olmadığının tespit edilmesi durumunda mahkemece davanın esastan reddine karar verilebilecektir. İhtiyaç nedeniyle açılan tahliye davasına ilişkin esastan red kararının kesin hüküm oluşturabilmesi için ihtiyaç sebebinin ve ihtiyaç döneminin aynı olması gerekir. Yani daha sonra açılacak tahliye istemli yeni davada, ihtiyacın oluştuğu kira dönemi, red kararı verilen davaya konu kira döneminden farklıysa veya ihtiyaç sebebi, red kararı verilen davaya dayanak gösterilen ihtiyaç sebebinden farklıysa artık önceki karar, yeni açılan dava bakımından kesin hüküm nedeniyle davanın reddi kararı verilmesi isabetli olmayacaktır54.

B. TAHLİYE DAVASININ KABUL EDİLMESİ

Kiraya verenin konut ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olduğu mahkemece kabul görürse, hakim kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ve kiralananın tahliyesine karar verecektir. Bu halde kiracı, kiralananı cebri icraya maruz kalmamak için kiraya verene teslim yükümlülüğü altında olacaktır. Kiraya veren ise haklı bir nedeni olmaksızın kiralananı, üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamayacak, kiraya veren bu hükme aykırı davranırsa, talebi halinde eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat ödeme yükümlülüğü altına girecektir.

1. Kiracının Kiralananı Geri Verme Borcu

Kiralananı geri verme borcu, kiracının kira ilişkisinden doğan sözleşmesel bir borcudur. Kiralananın geri verilmesi, kiraya verenin kiralanan üzerinde fiili hakimiyet kurmasına uygun biçimde olmalı, dolayısıyla kiracı konutun anahtarını kiraya verene, kiraya verenin yasal temsilcisine veya nasıl teslim aldıysa aynen o şekilde teslim etmekle yükümlü olacaktır. 6098 sayılı TBK’nin 335. Maddesine göre, kiraya veren, bu geri verme sırasında kiralananı gözden geçirerek sorumluluğu kiracıda olan eksiklikleri derhal kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmadığı takdirde, eksiklik ve ayıpların ilk incelemeyle fark edilemeyecek nitelikte olması halinde kiracının sorumluluğu devam edecek, aksi halde kiracı sorumluluktan kurtulacaktır.

2. Kiraya Verenin Yeniden Kiralama Yasağı

6098 sayılı TBK’nin 355. Maddesine göre kiralananın, kiraya verenin gereksiniminden dolayı boşaltılması sağlandığında, kiraya verenin haklı bir nedeni olmadığı müddetçe, kiralanan üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamayacaktır. Bu hükme aykırı davranan ve dolayısıyla kiralananı bir başkasına kiralayan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödeme sorumluluğuyla karşı karşıya kalacaktır. Burada “haklı neden” kavramı kiraya verenin kiralananı yeniden kiralama imkanını genişletmektedir. Haklı neden, kiralananın boşaltılması bakımından değil, kiralananın yeniden kiralanırken eski kiracı yerine bir başkasına kiralanması durumunda uygulama alanı bulur55. Buna göre, kiraya verenin ihtiyacının bu üç yıllık süre içerisinde ortadan kalkması durumunda kiralananı, yeniden kiralamak için ilk teklifini eski kiracısına yapması beklenir. Eski kiracının bu teklifi kabul etmemesi durumunda, kiraya verenin kiralananı bir başkasına kiralaması önünde engel kalmamış olacaktır.

Ancak hükme aykırı davranmanın yaptırımı olan “bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere” belirlenecek tazminat ifadesi ile eski kiracı bakımından, kiraya verenden bu son bir yılın kira bedelinden daha fazla tazminat isteme imkanı söz konusu olmakla birlikte bu nedenle ayrıca manevi tazminat talebinde bulunulması mümkün değildir. Son bir yılın kira bedelini aşkın miktardaki tazminat talebi, haksız fiilden doğan tazminat niteliğinde olacak, bu durumda haksız fiil sorumluluğuna ilişkin koşulların olup oluşmadığına bakılması gerekecektir. 6098 sayılı TBK 355. Maddesinin 3. Fıkrası uyarınca yeniden kiralama yasağına aykırı fiil nedeniyle ileri sürülebilecek tazminat talepleri, bu konuda özel düzenleme bulunmadığından Türk Borçlar Kanunu 146. Maddesine göre 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olacaktır.

SONUÇ

Kiraya verenin gereksinimi nedeniyle kiralanan konutun tahliyesi meselesi, geçtiğimiz yıllarda hayatın pek çok alanına etki eden Covid-19 pandemisinin ekonomik hayata etkileri sonrasında ülkemizde konut kirasına ilişkin sözleşmelerde, kira bedelindeki artışın, bir önceki yılın kira miktarının %25’ini geçemeyeceğine dair düzenleme ve sonrasında 6 Şubat 2023 tarihinde Kahramanmaraş merkezli deprem nedeniyle depremin meydana geldiği bölge ve deprem riski altında bulunan ve deprem riski altında bulunmadığı düşünülen bölgelerde önemli bir sorun haline gelmiş ve kiraya verenlerce kira bedellerinin fahiş miktarda belirlenmesi nedeniyle kira uyuşmazlıklarında artış olduğu görülmüştür.

Bu kapsamda konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkin tahliye davası, kira sözleşmesini mahkeme kararıyla sona erdiren hallerden olduğundan kimi zaman kiraya verenlerin konutlarını daha yüksek bedelle kiralayabilmek maksadıyla konutun boşaltılmasını sağlamak için bu yola başvurduklarına rastlanılmaktadır. Hükmün amacına ulaşması için burada konut ihtiyacının varlığının tespiti önem arz etmektedir. Doğması mümkün olmayan veya yakın zamanda doğması beklenilmeyen ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamayacağı gibi, ihtiyacın samimi ve zorunlu olması koşullarının sağlanıp sağlanmadığı da mahkemece gözetilmelidir.

Mülga 6590 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’da kiraya verenin kendisi dışında eş ve çocuklarının ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunabileceği düzenlenmişken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda bu kapsama kiraya verenin altsoy ve üstsoyu ile birlikte kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler de dahil edilmiştir.

Bu çalışmada kiraya verenin kendisinin konut ihtiyacı, mülkiyet hakkının üstün niteliği nedeniyle de korunmakta olup yargıtay kararlarında kendisi kirada veya bir başkasının yanında oturan kiraya verenin kiralanana taşınma ihtiyacı çoğu zaman samimi ve gerçek kabul edilmektedir. Kiraya verenin ihtiyacını her türlü delille ispat etmesi mümkündür. Örnek olarak sağlık durumu nedeniyle kiralanana taşınması gerektiğini ileri süren kiraya verenin bu ihtiyacının sağlık raporuna dayanarak ispat edebilecektir. Bunun dışında kiralananın fiziki, ekonomik ve konum bakımından daha elverişli durumda olması, kiraya verenin yurt dışında yaşıyor olması ve yurda kesin dönüş yaptığında veya tatil maksadıyla geldiğinde kalacak başka yerinin olmaması, kiraya verenin yazlık ihtiyacının bulunması da koşulları sağlandığında kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesinin sağlanmasına imkan tanımaktadır. Kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkemeler sulh hukuk mahkemeleri olup HMK 6. Maddesinde düzenlenen genel yetki kuralı çerçevesinde davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi yetkili kabul edilebilecektir. Tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olması durumunda ise taraflar, bir veya daha fazla mahkemenin yetkili olmasını kendi aralarında belirleyebilecektir.

Kiraya verenin ihtiyacına dayanan tahliye davasının, belirli kira sözleşmeleri için sözleşmenin sona erme tarihinden, belirsiz kira sözleşmelerinde ise genel hükümlere göre tespit edilecek sona erme tarihinden itibaren bir ay içerisinde açılması gerekecektir. Ancak kiraya veren, kiracıya, süre sona ermeden önce ihtiyaç nedeniyle kiralananda oturmak veya kiralananı kullanmak istediğini ihtaren bildirirse, bir aylık tahliye davası süresi geçtikten sonra da dava açabilecektir. Açılan tahliye davasının kabul edilmesi durumunda, kiracı kiralananın geri verme borcu altına girecek, kiraya veren ise haklı bir nedeni olmadıkça, kiralananı üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamayacaktır.

Kiraya verenin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye istemli uyuşmazlıklarda, mülkiyet hakkı korunmalı ancak mahkemelerce her bir dava özelinde ihtiyacın varlığının tespitine dair yeterli araştırma yapılmalı, kiracının da sözleşmeden doğan hakkının suistimal edilmesine yönelik iyiniyetten uzak taleplerin önüne geçilmesi sağlanmalıdır. Bu naçizane çalışma ile ülkemizde artış gösteren kira uyuşmazlıklarının çözümlenmesi hususunda ihtiyaç duyanlara faydalı olabilmek amaçlanmıştır.